Верховный суд обобщил практику по спорам о недействительности сделок с жильем

Президиум Верховного суда РФ утвердил тематический обзор судебной практики № 12/2026, который содержит 20 правовых позиций по делам о признании договоров купли-продажи жилых помещений недействительными. Документ обобщает практику за 2022–2025 годы и направлен на единообразное применение норм судами. Он стал ответом на резонансные дела, включая «дело Долиной».

Верховный суд провел четкую границу между существенным заблуждением относительно природы сделки и заблуждением относительно мотивов. Заблуждение продавца само по себе не может служить основанием для признания договора недействительным, если покупатель действовал добросовестно. Суды обязаны применять двустороннюю реституцию: возврат квартиры продавцу возможен только при одновременном возврате денег покупателю.

Для признания сделки недействительной по основанию неспособности понимать значение своих действий необходимо доказать такое состояние именно в момент заключения договора. Наличие медицинского диагноза само по себе недостаточно. Обзор также затрагивает вопросы распределения бремени доказывания, полномочий органов регистрации прав и особенности оспаривания сделок в делах о банкротстве.

Практическое значение документа велико для собственников жилья, покупателей, арбитражных управляющих и юристов, занимающихся жилищными спорами. Суды теперь должны руководствоваться этими позициями при разрешении аналогичных дел.